Jak zostać dobrym inwestorem…

Inwestowanie na rynkach kapitałowych jest równie trudne w czasach hossy, jak i spadków cen akcji. ,,Złota reguła” – im większe ryzyko, tym wyższa stopa zwrotu obowiązuje bowiem w każdych uwarunkowaniach. Tak samo jak zasada rynku efektywnego. Trudno wykazać się ,,mądrzejszym” od innych inwestorów mających dostęp do takich samych informacji. Każdy bowiem chce uzyskać optymalne zyski. Dlaczego zatem tak wielu traci?

Zacznijmy od ,,polskiego podwórka”. W ubiegłym roku Polacy kupili rekordową liczbę nieruchomości w świetle rekordowo niskich stóp procentowych. Liczne portale gospodarcze zachwalały ,,inwestycje” na rynku mieszkaniowych forsując hasło: ,,taniej już nie będzie”. Wykorzystując społeczny instynkt stadny doprowadziło to do znacznego wzrostu cen nieruchomości, rekordowych zysków deweloperów i …generacyjnego zadłużenia młodego pokolenia Polaków. Elementarz inwestycyjny wskazuje wyraźnie na przykładzie danych państw zachodnich, że inwestycja w nieruchomość jest jedną z najgorszych lokat kapitału (można mówić o jego ,,zamrożeniu”), dający realny zwrot nie więcej niż 1-2% w perspektywie 15-20 lat. Zaczynają potwierdzać to ostatnie dane z polskiego rynku nieruchomości, gdzie wzrost cen wyhamował. Biorąc pod uwagę dwucyfrową inflację w 2022 i 2023 roku (moim zdaniem polityka fiskalna i wybory parlamentarne w 2023 dadzą impuls dla wysokiej inflacji również w 2024) i perspektywę utrzymania wysokich stóp procentowych ograniczających dostęp do kredytów należy oczekiwać kilkudziesięcioprocentowego realnego spadku wartości nieruchomości w najbliższych 3-4 latach. Trudno zatem mówić w tym przypadku o jakiejkolwiek inwestycji…

Można zatem stwierdzić, iż kupno nieruchomości jest ,,parkowaniem kapitału”, a nie jego realnym pomnażaniem. Paradoksalnie w tym przypadku potwierdza się podstawowa reguła na rynkach kapitałowych: im mniejsze ryzyko, tym mniejsza stopa zwrotu. Nieruchomość ,,nie zbankrutuje” zatem ryzyko jej utraty jest niewielkie (poza przypadkami losowymi, od których można się ubezpieczyć). Dlaczego zatem Polacy ,,rzucili” się na mieszkania? Oprócz czynników behawioralnych działających na rykach kapitałowych (zgodnie z zasadą ,,większość na zawsze rację”), działa tutaj irracjonalna zasada ludzi kupujących dobra: ,,im drożej coś kupują, tym więcej chcą zarobić ”. Zatem, kiedy ceny mieszkań szły w górę, podobnie oczekiwania zysków nabywców. Samonapędzająca się spirala przeczyła logice zgodnie z którą uzyskam większy zysk, kiedy coś kupuję tanio. W tym przypadku ludzie przytłoczeni propagandą deweloperów i ich dyspozycyjnych ,,analityków” wierzyli, że ,,im drożej kupię, tym więcej zarobię”. W rezultacie po kilku miesiącach i wzroście stóp procentowych ,,impreza” dobiegła końca. Otrzymaliśmy poważnie zadłużone pokolenie, które ,,drogo kupiło i zapłaci jeszcze więcej”. W świetle spadających w najbliższych latach realnych wartości mieszkań zadłużeni nabywcy będą zmuszeni płacić większe koszty uzyskania kapitału. Jakie zatem cechy powinien posiadać ,,rozumny inwestor”?

Po pierwsze – należy wykazać realne zainteresowanie rynkiem kapitałowym, na którym inwestujemy. Niewiele różni się to od dobrego ogrodnika, który zbierze owocne plony tylko wtedy, gdy posiądzie wiedzę na temat uprawianych roślin. Problem polega na tym, że niewiele osób lubi zajmowanie się pieniędzmi starając trzymać się od tego zajęcia tak daleko, jak od leczenia kanałowego…

Po drugie – trzeba umieć liczyć. Cudów nie ma i tylko naiwni wierzą, że można uzyskiwać wysokie zyski na rynkach kapitałowych bez posiadania rzetelnej wiedzy matematycznej i przynajmniej podstaw wyceny firm. Ktoś, kto nie wie na czym polega metoda wycen przedsiębiorstw oparta na wolnych przepływach pieniężnych powinien dać sobie spokój, gdyż straci…

Po trzecie – liczy się perspektywa. Rynki kapitałowe nie pracują liniowo. Zawsze występuje regresja do średniej – nawet po najwyższych wzrostach. Nic nie rośnie w nieskończoność, nawet jeśli tak twierdzą ,,naganiacze” od nieruchomości. Dobrze zaznajomić się z historią gospodarczą, co jest szczególnie istotne w przypadków generacji millenialsów.

Po czwarte – liczy się dyscyplina emocjonalna. Warto powstrzymać emocje, kiedy większość inwestorów ,,biegnie w jednym kierunku”. Zawsze tam może znajdować się przepaść. Stąd nie musi to oznaczać, że mają rację. Moim ulubionym powiedzeniem wśród inwestorów jest: kiedy fala opadnie, okaże się kto pływa bez majtek

Więcej na ten temat: